Horecaonderneming taxeren? Dit komt erbij kijken

Huurdersbelang

“Taxeren is maatwerk en bestaat uit verschillende componenten. Wij stellen vaak een taxatie van het huurdersbelang, de inventaris en de goodwill op. Als een gebouw gehuurd is, moet je duidelijk krijgen welke investeringen door de huurder zijn gedaan die tot de hoofdzaak (het pand) zijn gaan behoren – het huurdersbelang. Wij brengen in kaart wat in het horecapand van wie is. Denk hierbij aan gebouwgebonden installaties, interne of externe verbouwingen. Daarvoor heb je onder meer bouwtekeningen en het investeringsoverzicht nodig. Als investeringen niet te herleiden zijn, wordt het iets ongrijpbaars en levert dat onzekerheid op bij de koper.”

Inventaris en goodwill

“Bezoek aan de locatie is essentieel om de staat van de inventaris te beoordelen. De inventaris wordt in vijf tot tien jaar afgeschreven, maar kent veelal een veel langere levensduur. De boekwaarde is vaak lager dan de marktwaarde. Goodwill is minder tastbaar: dat gaat ook over emoties, historie, de ondernemer en het perspectief. En dat maakt de waarderingsmethodiek  lastiger. De grondslag voor het bepalen van de goodwill is de overwinst: de winst na het toekennen van de ondernemersbeloning en kapitaalslasten. Hoe constanter dit financiële resultaat, hoe aannemelijker dat de nieuwe partij ook deze resultaten kan continueren.”

Financieel dossier

“Bij het bepalen van de waarde van een horecaonderneming dient ook het exploitatieresultaat te worden meegewogen. Dat betekent dat wij alle financiële informatie nodig hebben: de jaarrekeningen van minimaal de afgelopen drie jaar, een omzetopgave van het lopende exploitatiejaar, een volledige inventarislijst en een investeringsoverzicht met betrekking tot het aanwezige huurdersbelang. Alleen dan kun je een compleet en zinvol taxatierapport opstellen. Zorg ervoor dat je financiële dossier op orde is.”

Marc Steunenberg (links) en terrassen in Den Haag (rechts)

Waardering pand

“Naast de waarde van het bedrijf, speelt ook de waarde van het pand mee. Het waarderen van een horecapand is heel specifiek: de indeling van het pand, de routing, terrasmogelijkheden, de bereikbaarheid en omgevingsfactoren. Vanuit de omzetmogelijkheden in een horecapand wordt de draagkrachthuur vastgesteld.”

Specialist inschakelen

“Schakel bij de verkoop een specialist in: zo krijg je een zuiver beeld en een goede onderbouwing van de waardering van je horecabedrijf. Belangrijk is dat de  verwachtingen kloppen. Er is niets zo vervelend als de marktwaarde twee tot drie keer te hoog is ingeschat. Dat leidt tot een moeizaam verkooptraject vol teleurstellingen. Laat je bijstaan om een berekening op te stellen en een realistisch beeld te krijgen: dan heeft de verkoop een grotere kans van slagen.”