De wereld wordt geconfronteerd met een crisis van een ongekende schaal. Over de impact van COVID-19 is al veel geschreven, hevig gedebatteerd en voor iedereen is de vorm van het herstel anders. Advies- en accountantsbureau BDO gaat in op de invloed van COVID-19 op onder meer de WOZ-waarde voor exploitatievastgoed.
Strategische bedrijfsvoering
De impact van COVID-19 op exploitatievastgoed zoals hotels, verschilt van die op vastgoed in andere sectoren. Hotels kunnen een verschuiving in de bezetting van de kamers vaak wel opvangen. Maar nu ook het zakelijke verkeer stil valt en beurzen, congressen en cursussen vooral online worden georganiseerd, zal deze sector niet snel terug zijn op het oude niveau en de bezettingsgraden van voor de corona-uitbraak, is de verwachting. Ook niet nu er op grote schaal wordt gevaccineerd. Dus is het zaak je strategische bedrijfsvoering te optimaliseren en drie belangrijke factoren in kaart te brengen: financiën, technologie en gezondheid en welzijn.
Klopt de WOZ-waarde wel?
Vastgoedeigenaren hebben inmiddels de WOZ-beschikking ontvangen. Voor de waardering van courant vastgoed sluit de gemeente in belangrijke mate aan bij algemene ontwikkelingen in de markt, zoals verkoop- en verhuurtransacties. Dergelijke transacties zijn niet alleen beperkt voorhanden, de gemeente zou het te taxeren pand ook individueel moeten beoordelen. Maar: dat gebeurt zelden. Er wordt steeds meer modelmatig getaxeerd.
De WOZ-taxaties van de gemeente zijn daardoor vaak veel te grof en mogelijk te hoog. Dit is zeker het geval bij incourant vastgoed, zoals een hotel. Juist in deze sector, waar de referentietransacties ontbreken en de gevolgen van de coronacrisis op de exploitatie en dus op de waarde van het vastgoed zo groot zijn, is scherpe aandacht vereist.
Maak bezwaar!
De WOZ-waarde wordt voor steeds meer doeleinden gebruikt. Check de ontvangen WOZ-beschikking dus goed. En ben je het er niet mee eens, dien een bezwaar in! Een verlaging van die waarde kan tot belangrijke besparingen leiden op een groot aantal heffingen, zoals:
- de onroerendezaakbelastingen;
- de vennootschapsbelasting;
- de afschrijvingsbeperking op bedrijfspanden;
- de inkomstenbelasting: lagere bijtelling eigenwoning forfait ten behoeve van box I;
- de vermogensbelasting: de waarde ten behoeve van box-III beleggingen;
- de schenk- en erfbelasting: de waardering van onroerende zaken bij een erfenis of schenking;
- de waterschapsbelasting.
De fiscalisten en taxateurs van BDO adviseren je graag over de WOZ-waarde van je vastgoed. Voor deze beoordeling is het van belang om tijdig een bezwaarschrift in te dienen en het taxatieverslag, dat aan die waarde ten grondslag ligt, bij de gemeente op te vragen. Daarnaast kunnen de vastgoedexperts van BDO je ook adviseren ook over lokale heffingen, milieu- en energiebelastingen en onafhankelijk marktwaardeadvies, partijdeskundig waard advies en vastgoed-DD’s en overige aan vastgoedwaardering gerelateerde zaken.
Waardebepaling
Om de gevolgen van de crisis op de exploitatie en waardering van hotels te begrijpen, is het belangrijk om je af te vragen: hoe grijpt COVID-19 in financiële zin in op de waarderingsmethode voor mijn hotel? Bij die vraag komt de RevPAR om de hoek kijken. De RevPAR is een voorname financiële indicator en staat voor de gerealiseerde inkomstenstroom per beschikbare ruimte. Een beduidend lagere bezettingsgraad heeft dus gevolgen voor de RevPAR. En dat heeft een rechtstreeks effect op de waarde van je hotelvastgoed.
Ben je als hotelier ook eigenaar van het vastgoed, dan is dit uiteraard van groot belang. In het andere geval, als je geen eigenaar bent van het pand, heeft de exploitant te maken met de invloeden op de huurwaarde van het vastgoed. In beide gevallen kan BDO advies geven en helpen bij het maken van een strategie om de effecten op de exploitatie te analyseren en samen te kijken naar mogelijke kostenbesparingen om de inkomstenstromen te optimaliseren.
In lijn hiermee kan de waardering van het vastgoed worden overzien en fiscaal worden gewaardeerd op basis van de referenties die BDO heeft om tot een marktconforme fiscale waarde voor je hotel te komen. Het bepalen van de basis van de waarde voor het belasten van exploitatie-gerelateerd onroerend goed is moeilijk en vooral sterk afhankelijk van meerdere factoren. Zeker in de huidige tijd.
A.I. en robotica
Technologie kan een grote rol spelen bij de optimalisatie van de exploitatie van hotels. Niet alleen A.I. (kunstmatige intelligentie) en robotica zullen steeds meer worden gebruikt, ook verschillende klantbenaderingen door computer en software zouden kunnen helpen om het exploiteren en beheren van een hotel gemakkelijker te maken.
De rol die deze tools en technologie kunnen spelen en de mogelijke impact op de hotelexploitatie kunnen enorm zijn. Zo zijn er al verschillende hoteliers die kleinschalig kantoorruimte verhuren door middel van een online boekingssysteem. De creatieve mogelijkheden die je hebt, hangen uiteraard ook sterk samen met de fysieke mogelijkheden die het vastgoed bieden. Concreet op kansen inspelen, zorgt voor optimalisatie van je bedrijf.
Customer journey
Altijd belangrijk voor de hotelomzet: de customer journey. Gasten moeten zich veilig voelen tijdens hun verblijf in je hotel. Naast gastvrijheid zijn hygiëne, vlotte looproutes en comfort nu erg belangrijk. De coronamaatregelen hebben impact op de verschillende ruimtes: er kunnen bijvoorbeeld een stuk minder mensen in een conferentiezaal, maar ook het aantal mensen in het zwembad of het restaurant is opeens beperkt(er).
BDO kan helpen bij het in kaart brengen van mogelijke knelpunten in de exploitatie van het vastgoed, welke van belang zijn voor de gezondheid en het welzijn van je gasten én je medewerkers om zodoende een strategie voor de toekomst te formuleren die de customer journey optimaliseert. Belangrijk hierbij is dat de customer journey onderdeel is van de integrale verbinding tussen management, medewerkers en gasten. Hier aandacht aan besteden kan leiden tot een andere waardering van je hotelvastgoed.
BDO ondersteunt
BDO kan je helpen bij het beoordelen en optimaliseren van de financiële exploitatie van je vastgoed. De specialisten van BDO bieden fiscaal advies, due diligence-diensten en advies rondom de exploitatie en waardering van het vastgoed. Een totale prognose kan nooit volledig worden gegarandeerd, maar samen met BDO kunnen de mogelijke risico's voor je hotelvastgoed in kaart worden gebracht én gewaardeerd. Op basis daarvan kun je de juiste beslissingen nemen voor toekomstige strategieën en het welzijn van je bedrijfsvoering.
En, niet geheel onbelangrijk: dit kan financieel in je voordeel werken!
.jpg)