Hoe kies je een horecalocatie: 'Plek en concept moeten elkaar versterken'

Het is verleidelijk: snel willen handelen als er een aantrekkelijk (huur)pand op je pad komt. En waarom niet? Je droomt al langer van een eigen horecazaak - of van een tweede of derde - en financieel staan ook alle seinen op groen. Toch raadt Dorus Helsen aan geen overhaaste beslissing te nemen.

Helsen is eigenaar, vastgoedspecialist en makelaar exploitatiegebonden vastgoed van Forvalue in Amersfoort, dat zich bezighoudt met het aan- en verkopen, aan- en verhuren en taxeren van onder meer horecavastgoed. “Hoe aantrekkelijk het pand ook lijkt, stel jezelf altijd de vraag: is dit wel de juiste locatie voor mijn bedrijfsconcept? Voldoet deze plek aan alle eisen?” Bij twijfel niet doen, maar wachten, adviseert hij.

Elkaar versterken

De locatie is bepalend voor het succes van een horecaconcept. Volgens experts zelfs voor 75%. Dat beaamt Helsen, maar hij benadrukt: “De gast moet wel komen. Een locatie alleen is geen garantie voor succes. Omgekeerd geldt dat ook: een bewezen horecaconcept werkt lang niet overal. Ze moeten elkaar versterken.

Een restaurant in een winkelstraat heeft het in de avonduren best lastig, maar draait tijdens de koffie-, lunch- en borrelmomenten een topomzet. En een pannenkoekenhuis op een irrelevante locatie - midden in het bos - hoeft absoluut niet kansarm te zijn.” Waar ligt de kracht in jouw horecaconcept? Moet je het concept wellicht bijsturen of aanscherpen? En waar zoek je de groei? Dat moet je allemaal helder hebben vóórdat een (nieuwe) locatie in beeld komt, adviseert Helsen.

*Tekst gaat verder onder foto.

Valkuil

Te snel willen instappen zonder gedegen voorbereiding en afweging: het is een valkuil, waarschuwt hij. “Voorkom een verkeerde locatiekeuze door te sparren met een expert. Laat je voorlichten over bijvoorbeeld de huurprijs van het pand dat je voor ogen hebt; is dat een reële prijs, kun je die lasten wel dragen? Gaat het inderdaad om een buitenkans of zit er een addertje onder het gras?"

"Samen met een expert kom je vaak tot andere inzichten en blijkt die gedroomde locatie voor jou toch niet de juiste. Een gedegen locatieonderzoek – net als een financieel haalbaarheidsonderzoek overigens – is geen onnodige kostenpost, integendeel. Zie het als een investering die bij goed ondernemerschap hoort.”

Blind staren is link

Ook voor ervaren horecaondernemers met meerdere zaken en een succesvol horecaconcept speelt de valkuil van te snel willen instappen, meent Helsen. “Blindstaren op oppervlaktemeters, parkeergelegenheid, een groot terras en een niet al te hoge overnamesom of huurprijs is link. Het vraagt om een dubbele investering.”

Hij legt uit: “Stel: je laat je oog vallen op een goedlopend, groot (500 vierkante meter) visrestaurant op een locatie dicht bij zee. Alles klopt, maar je wilt er je eigen horecaconcept exploiteren. Je moet dus verbouwen en restylen. Wanneer de vraagprijs een miljoen euro is en als daar dan nog de kosten voor de herinrichting van 500 m2 oppervlakte bij komen à 2.000 euro per m2, dan ben je in totaal twee miljoen euro kwijt om hier te kunnen starten. Dat vraagt om een verdubbeling van de omzet. Is dat reëel? Of is dit dan toch niet de juiste locatie om te groeien?”

*Tekst gaat verder onder foto's.

Sfeer bepaalt het concept

Groeien is niet per se het doel van Maarten Hinloopen, eigenaar van tien horecazaken in hartje Den Haag, waaronder het recent geopende Café Nationaal. “Ik moet het vooral leuk vinden om in een nieuwe locatie te stappen. De sfeer van een pand is voor mij bepalend voor het horecaconcept dat ik er eventueel wil exploiteren. Altijd.” Het rijksmonument waarin Café Nationaal zit had al een heel eigen sfeer. “Al snel valt alles dan vanzelf op z’n plek: een Franse brasserie.”

Teveel op gevoel

Laat Bas Hoebink, eigenaar van Het Hoofdkwartier Horeca en restaurant De Meesterproef in Nijmegen en voormalig eigenaar van de restaurants The Black Fox en Pizza Pasta (Wijchen), een bijzonder gebouw zien en zijn ondernemershart gaat sneller kloppen. “Toen bekend werd dat de oude Honig-soepfabriek zou worden getransformeerd tot culturele hotspot annex luxe woontoren en horeca, begon het te borrelen. Welk horecaconcept zou ik hier kunnen realiseren?”

Hij hinkt vaak op twee strategieën. “Of ik heb een idee en zoek daar een locatie bij, of ik krijg een locatie onder ogen en bedenk daar een concept bij.” De ervaren horecaondernemer schakelt daar wel een extern bureau op het gebied van conceptontwikkeling bij in: Horeca Development in Eindhoven. “Ik ben wel creatief, maar doe te veel op gevoel. Het is fijn om te kunnen sparren.”

 

Bereikbaarheid, parkeren èn concurrentie

Een prima bereikbaarheid, voldoende parkeergelegenheid en concurrentie, somt Hoebink op als belangrijkste locatie-eisen voor zijn nieuwste project in de voormalige soepfabriek: een hotel met zestig kamers en een restaurant (opening 2027). “Concurrentie is belangrijk om de loop in je zaak te brengen én te houden. Wij richten straks een jaarrond terras in met 120 zitplaatsen. Als naast ons ook terrassen openen, trekt dat gasten.” Hoebink kan niet wachten.

“Mijn restaurant De Meesterproef mocht openblijven van de gemeente, maar inmiddels is alles om ons heen gesloopt. De loop is eruit. Gasten moeten over het sloopterrein. Dat maakt De Meesterproef een stuk minder aantrekkelijk. We openen dan ook alleen nog maar voor evenementen en feesten en zijn nu vooral met de toekomst bezig.”

Checken!

Ook het bestemmingsplan is een belangrijke factor die je moet wegen bij je locatiekeuze, vindt vastgoedspecialist Helsen. “Check bij de gemeente of er plannen zijn om bijvoorbeeld de straat van je locatiekeuze autoluw te maken, er een tijdlang opbrekingen in de planning staan in verband met de aanleg van glasvezelkabels, een rotonde, et cetera. Alles wat gasten kan hinderen om jouw horecazaak te bezoeken, heeft z’n weerslag op je omzet en moet je vermijden of kunnen incalculeren. Kortom, voorkom verrassingen.”